Con fecha de 21 de diciembre de 2016 se ha publicado una noticia esperada por todos, y de enorme importancia, tanto para los usuarios afectados por las cláusulas suelo como para la banca. Y es que, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado en contra de la banca y ha dictaminado establecer la retroactividad total en la devolución de las cláusulas suelo opacas de los contratos hipotecarios. Un varapalo para las entidades bancarias españolas, que deberán hacer frente al pago de lo cobrado por las cláusulas suelo.
Recordemos que las cláusulas suelo constituyen un mecanismo utilizado en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable en virtud de las cuales las entidades financieras se ponen a salvaguarda de las posibles fluctuaciones a la baja de los índices de referencia (generalmente Euribor) a que están vinculados los préstamos concedidos a sus clientes.
De esta manera, la entidad financiera establece un límite mínimo de varios puntos porcentuales, más allá del cual no puede haber fluctuaciones, de modo que por más que descienda el tipo de interés, no hay repercusión, más allá de ese límite mínimo (suelo), en la cantidad que el cliente debe abonar mensualmente a la entidad financiera.
LO QUE DIJO EL TRIBUNAL SUPREMO
El Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de pronunciarse mediante la Sentencia de 9 de mayo de 2013, en la que consideró abusivas las cláusulas suelo al entender que los consumidores no habían sido debidamente informados respecto a la repercusión económica y jurídica que producían las referidas cláusulas. Pero la fecha que fijó en la sentencia, el 9 de mayo de 2013, era el día tope hasta el que los bancos tenían que devolver el dinero. Ningún día anterior, lo que perjudicaba a los que adquirieron hipotecas entre esa fecha y 2009, cuando se empezaron a aplicar las condiciones. El TJUE tenía que decidir si la retroactividad tenía que ser era total o si se quedaba hasta la fecha fijada.
LO QUE DICE EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA (TJUE)
El TJUE niega que se pueda aplicar una retroactividad limitada en el tiempo por ser "incompleta e insuficiente". Además de incumplir la normativa comunitaria. Es decir, se deberá pagar a los afectados desde el inicio de cada contrato hipotecario que incluía ese tipo de cláusulas, no sólo desde el 9 de mayo de 2013, fecha de la primera sentencia del Tribunal Supremo español que declaraba nulas las cláusulas de BBVA, Abanca y Cajamar. Muchos de esos requisitos abusivos se empezaron a poner en funcionamiento en noviembre de 2009.
CONSECUENCIAS
Esta sentencia del TJUE puede obligar a las entidades a devolver todo lo cobrado en exceso desde el principio cuando un Tribunal dicte que una cláusula suelo es nula por ser abusiva o poco transparente.
Atención. Hace falta que sean declaradas nulas por sentencia firme caso por caso. Hasta la fecha hay multitud de sentencias en primera y segunda instancia que las declaran nulas, pero las entidades suelen recurrirlas y deben llegar al Supremo, que se pronunciará como en los casos de BBVA, Abanca, Cajamar o, posteriormente, las antiguas Cajasur y Caja Segovia.
El Tribunal de Justicia aclara que incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula abusiva, de tal manera que se considere que dicha cláusula no ha existido nunca y que, de este modo, no produzca efectos vinculantes para el consumidor. La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
Atención. El único límite que a partir de ahora tendrán los reclamantes, en cuanto a la restitución de cantidades indebidamente cobradas en aplicación de cláusula suelo nula, vendrá determinado por los diferentes plazos de prescripción que establece la legislación española.
La sentencia no indica a los tribunales españoles cómo deberán producirse estas devoluciones, sino que insta a los órganos a establecer los mecanismos pertinentes (siempre y cuando se respete el derecho de la Unión). Por ello, recomendamos a los afectados a que inicien un procedimiento a través de la vía judicial, como camino que desemboque en la devolución con retroactividad de la totalidad de las cantidades cobradas de más por la cláusula suelo.
No obstante, les mantendremos informados de las repercusiones que más adelante se vayan conociendo sobre el alcance de esta Sentencia del TJUE con relación a los afectados por la nulidad de las cláusulas suelo.
Le informamos que desde hace un tiempo Gerencia Regional o Territorial del Catastro está llevando a cabo una campaña de investigación cuyo objetivo es “aflorar” obras no declaradas y así aumentar el valor catastral de los inmuebles afectados. Estas actuaciones las suelen hacer mediante un rastreo desde el aire (fotografías satélites) o realizando labores de campo recabando datos a pie de calle, buscando las irregularidades inmobiliarias no declaradas, comprobando si lo que aparece en la Gerencia Regional del Catastro se corresponde con la realidad del inmueble, y procediendo a comprobar dichos inmuebles para contrastarlas con los datos obrantes en la oficina del Catastro.
La Administración ha detectado que hay múltiples construcciones y edificaciones que no está regularizadas, que se han efectuado pero no se han comunicado al Catastro y por tanto su superficie y la que figura en dicho organismo no coincide. Se busca detectar sobre todo omisiones de construcciones, reformas, rehabilitaciones y cambios de uso en los inmuebles, y realizar fotografías de todas las parcelas con construcción con el fin de detectar omisiones, y en especial la regularización de piscinas.
¿Qué efectos tienen para los contribuyentes estas regularizaciones?
El procedimiento de regularización tiene el objetivo de dar de alta en el Catastro cualquier alteración que se haya realizado en el inmueble y que no hay sido declarada al mismo. No hay que olvidar, que cada vez que se realiza una obra o cambiamos el uso de un inmueble los contribuyentes titulares deber comunicárselo a Catastro. El procedimiento se inicia de oficio por la Administración, y la regularización que por cada dato inexacto o incompleto detecta la Administración tiene como consecuencia:
· La exigencia al contribuyente de abonar una tasa de 60 euros.
· Y se notifica el aumenta del valor catastral del inmueble y por tanto se paga más IBI. Además, muchos impuestos se calculan a partir del valor catastral (plusvalía municipal, imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentado, etc.), por lo que si éste aumenta, aumentará su tributación.
El Catastro automáticamente envía una notificación al contribuyente y a la vez al Ayuntamiento para que proceda a rectificar las liquidaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro ejercicios no prescritos.
Atención. Cuando los técnicos de la administración detectan alteraciones en los inmuebles, realizan una valoración, y después el Catastro envía al titular del inmueble una “propuesta de resolución con acuerdo de alteración” donde se señala la metodología empleada en la valoración así como el nuevo valor resultante.
¿Se pueden recurrir estas propuestas catastrales?
Sí, ya que en muchos casos el Catastro atribuye edificaciones dónde no las hay, los metros son aproximados y no coinciden con los reales o bien atribuye construcciones tales como piscinas, cenadores, casetas, garajes a bienes que no están anclados al suelo y que no constituyen un elemento indivisible del inmueble. Por ejemplo, Por ejemplo: es frecuente que una piscina o una pérgola desmontables se confundan con obras que aumentan la superficie construida, generando una notificación. En estos casos las alegaciones estarán justificadas y serán aceptadas.
Por tanto, es importante que verifique que el nuevo valor asignado es correcto y que no le imputan obras no realizadas y, en su caso, presente alegaciones antes de que transcurran 15 días hábiles desde la notificación.