El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si faltaba algún pago (normalmente tres meses).En las últimas semanas hemos observado cómo se suceden las noticias relacionadas con las hipotecas y sus cuestiones problemáticas como la falta de transparencia de las cláusulas suelo, la cuestión de los gastos de formalización de las hipotecas y la última en surgir, la relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado.
Pues bien, Hay que mencionar que la directiva 93/13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, estableció el sistema de protección para los consumidores. Ahora, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la sentencia de 26 de enero de 2017 reafirma lo dicho en la directiva arriba mencionada y establece un criterio de actuación en el que el juez debe basarse para considerar abusiva una cláusula de vencimiento anticipado.
Aunque la Justicia europea no ha declarado esta cláusula abusiva ‘per se’, sí que abre la puerta a que los procesos se suspendan “durante años”.
¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.
En muchas hipotecas la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 sobre la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas
En el asunto C-421/14, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Santander, mediante auto de 10 de septiembre de 2014, recibido en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 10 de septiembre de 2014, el TJUE ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si faltaba algún pago (normalmente tres meses).
TJUE declara que la apreciación del carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento del deudor durante un tiempo limitado en un contrato de préstamo hipotecario, está supeditada al carácter esencial de la obligación incumplida y a la gravedad del incumplimiento en relación con la duración y cuantía del préstamo.
De esta forma, si alguien con una hipoteca no paga algunas cuotas, cerca de tres, la banca le podía reclamar el vencimiento de la totalidad de la hipoteca, junto a la devolución de los intereses y provocar así el desahucio tras una orden de ejecución. Ahora, la justicia europea ve factible anular el contrato si se encuentra esta cláusula, por lo que abre la puerta a la dación en pago efectiva. Hasta ahora, distintas instancias judiciales habían declarado abusivas estas cláusulas, pero dejaban un margen de hasta tres meses para poder ejecutar la hipoteca. Ahora el TJUE pide más tiempo. A juicio, el TJUE ve contraria a la legislación europea la ley hipotecaria española ya que no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, “ejercitar efectivamente sus derechos“. De esta forma, las sentencias judiciales en España vuelven a dejar en posición de inferioridad al consumidor frente a la banca, y de nuevo es el TJUE quien ponga de manifiesto esta situación, como ya hizo con el Supremo por las cláusulas suelo.
Le informamos que desde hace un tiempo Gerencia Regional o Territorial del Catastro está llevando a cabo una campaña de investigación cuyo objetivo es “aflorar” obras no declaradas y así aumentar el valor catastral de los inmuebles afectados. Estas actuaciones las suelen hacer mediante un rastreo desde el aire (fotografías satélites) o realizando labores de campo recabando datos a pie de calle, buscando las irregularidades inmobiliarias no declaradas, comprobando si lo que aparece en la Gerencia Regional del Catastro se corresponde con la realidad del inmueble, y procediendo a comprobar dichos inmuebles para contrastarlas con los datos obrantes en la oficina del Catastro.
La Administración ha detectado que hay múltiples construcciones y edificaciones que no está regularizadas, que se han efectuado pero no se han comunicado al Catastro y por tanto su superficie y la que figura en dicho organismo no coincide. Se busca detectar sobre todo omisiones de construcciones, reformas, rehabilitaciones y cambios de uso en los inmuebles, y realizar fotografías de todas las parcelas con construcción con el fin de detectar omisiones, y en especial la regularización de piscinas.
¿Qué efectos tienen para los contribuyentes estas regularizaciones?
El procedimiento de regularización tiene el objetivo de dar de alta en el Catastro cualquier alteración que se haya realizado en el inmueble y que no hay sido declarada al mismo. No hay que olvidar, que cada vez que se realiza una obra o cambiamos el uso de un inmueble los contribuyentes titulares deber comunicárselo a Catastro. El procedimiento se inicia de oficio por la Administración, y la regularización que por cada dato inexacto o incompleto detecta la Administración tiene como consecuencia:
· La exigencia al contribuyente de abonar una tasa de 60 euros.
· Y se notifica el aumenta del valor catastral del inmueble y por tanto se paga más IBI. Además, muchos impuestos se calculan a partir del valor catastral (plusvalía municipal, imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentado, etc.), por lo que si éste aumenta, aumentará su tributación.
El Catastro automáticamente envía una notificación al contribuyente y a la vez al Ayuntamiento para que proceda a rectificar las liquidaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro ejercicios no prescritos.
Atención. Cuando los técnicos de la administración detectan alteraciones en los inmuebles, realizan una valoración, y después el Catastro envía al titular del inmueble una “propuesta de resolución con acuerdo de alteración” donde se señala la metodología empleada en la valoración así como el nuevo valor resultante.
¿Se pueden recurrir estas propuestas catastrales?
Sí, ya que en muchos casos el Catastro atribuye edificaciones dónde no las hay, los metros son aproximados y no coinciden con los reales o bien atribuye construcciones tales como piscinas, cenadores, casetas, garajes a bienes que no están anclados al suelo y que no constituyen un elemento indivisible del inmueble. Por ejemplo, Por ejemplo: es frecuente que una piscina o una pérgola desmontables se confundan con obras que aumentan la superficie construida, generando una notificación. En estos casos las alegaciones estarán justificadas y serán aceptadas.
Por tanto, es importante que verifique que el nuevo valor asignado es correcto y que no le imputan obras no realizadas y, en su caso, presente alegaciones antes de que transcurran 15 días hábiles desde la notificación.