El artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio (no es aplicable a viviendas), siempre y cuando se den los requisitos que señala la propia norma.
Requisitos para cobrar la indemnización por clientela
• Que no se haya renunciado de forma expresa en el contrato al percibo de esta indemnización por parte del inquilino. La normativa permite que las partes en el contrato puedan pactar lo que consideren pertinente siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público. Es decir, si se ha pactado la renuncia del derecho a recibir esta indemnización, no cabrá luego su reclamación.
• Que haya estado realizando en el local una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
Atención. Los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda cuyo objeto haya sido el alquiler de almacenes, oficinas, etc., quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos actividad “comercial de venta al público”.
• Que el contrato de arrendamiento se extinga por el cumplimiento del plazo pactado. No se cumple este requisito, por tanto, si el arrendador resuelve el contrato porque el arrendatario deja de pagar la renta, o el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase en el mismo más de cinco años.
• También es necesario que, cuatro meses antes de la finalización del contrato, el inquilino haya comunicado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Atención. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización ¿Cómo se determina?
Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la siguiente manera, según dos supuestos:
1. Si el arrendatario o inquilino iniciara en el mismo municipio, dentro de los 6 meses siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los 6 primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
Atención. La LAU intentar compensar vía indemnización, el aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.
Si usted es propietario y alquila un local para que el arrendatario realice una actividad de venta al público, no olvide incluir la renuncia del arrendatario a cobrar una indemnización por clientela. De lo contrario, podrían exigirle esa indemnización al final del contrato si se cumplen determinados requisitos exigidos por la LAU.
PORQUE SABER QUE TRATA CON EXPERTOS, LE DA TRANQUILIDAD
Le informamos que desde hace un tiempo Gerencia Regional o Territorial del Catastro está llevando a cabo una campaña de investigación cuyo objetivo es “aflorar” obras no declaradas y así aumentar el valor catastral de los inmuebles afectados. Estas actuaciones las suelen hacer mediante un rastreo desde el aire (fotografías satélites) o realizando labores de campo recabando datos a pie de calle, buscando las irregularidades inmobiliarias no declaradas, comprobando si lo que aparece en la Gerencia Regional del Catastro se corresponde con la realidad del inmueble, y procediendo a comprobar dichos inmuebles para contrastarlas con los datos obrantes en la oficina del Catastro.
La Administración ha detectado que hay múltiples construcciones y edificaciones que no está regularizadas, que se han efectuado pero no se han comunicado al Catastro y por tanto su superficie y la que figura en dicho organismo no coincide. Se busca detectar sobre todo omisiones de construcciones, reformas, rehabilitaciones y cambios de uso en los inmuebles, y realizar fotografías de todas las parcelas con construcción con el fin de detectar omisiones, y en especial la regularización de piscinas.
¿Qué efectos tienen para los contribuyentes estas regularizaciones?
El procedimiento de regularización tiene el objetivo de dar de alta en el Catastro cualquier alteración que se haya realizado en el inmueble y que no hay sido declarada al mismo. No hay que olvidar, que cada vez que se realiza una obra o cambiamos el uso de un inmueble los contribuyentes titulares deber comunicárselo a Catastro. El procedimiento se inicia de oficio por la Administración, y la regularización que por cada dato inexacto o incompleto detecta la Administración tiene como consecuencia:
· La exigencia al contribuyente de abonar una tasa de 60 euros.
· Y se notifica el aumenta del valor catastral del inmueble y por tanto se paga más IBI. Además, muchos impuestos se calculan a partir del valor catastral (plusvalía municipal, imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentado, etc.), por lo que si éste aumenta, aumentará su tributación.
El Catastro automáticamente envía una notificación al contribuyente y a la vez al Ayuntamiento para que proceda a rectificar las liquidaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro ejercicios no prescritos.
Atención. Cuando los técnicos de la administración detectan alteraciones en los inmuebles, realizan una valoración, y después el Catastro envía al titular del inmueble una “propuesta de resolución con acuerdo de alteración” donde se señala la metodología empleada en la valoración así como el nuevo valor resultante.
¿Se pueden recurrir estas propuestas catastrales?
Sí, ya que en muchos casos el Catastro atribuye edificaciones dónde no las hay, los metros son aproximados y no coinciden con los reales o bien atribuye construcciones tales como piscinas, cenadores, casetas, garajes a bienes que no están anclados al suelo y que no constituyen un elemento indivisible del inmueble. Por ejemplo, Por ejemplo: es frecuente que una piscina o una pérgola desmontables se confundan con obras que aumentan la superficie construida, generando una notificación. En estos casos las alegaciones estarán justificadas y serán aceptadas.
Por tanto, es importante que verifique que el nuevo valor asignado es correcto y que no le imputan obras no realizadas y, en su caso, presente alegaciones antes de que transcurran 15 días hábiles desde la notificación.