En ocasiones, es una sociedad la que alquila una vivienda, para que residan allí directivos o empleados suyos. Pero en estos casos posiblemente le surja la duda de si debe emitir factura con o sin IVA, es decir, si tales arrendamientos están o no exentos del IVA.
Recordemos que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.23ª de la Ley del IVA, los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas están exentos del IVA.
El arrendamiento de vivienda a sociedad ¿está exento de IVA?
Como hemos señalado, en general el arrendamiento de edificios destinados a vivienda está exento de IVA. No obstante, hasta la fecha el criterio que seguía Hacienda en este caso era otro, y exigía que se repercutiese IVA si quien alquilaba la vivienda era una empresa (aun en el caso de que esa empresa cediese la vivienda a uno de sus empleados).
Considera Hacienda que cuando una sociedad arrienda una vivienda, y posteriormente la destina a alojamiento de sus empleados, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta de IVA. Hay que recordar que el citado artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA dispone que la exención no se extenderá a los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
Por tanto, Hacienda consideraba que el alquiler estaba exento de IVA sólo si era el propio arrendatario quien lo destinaba a su propia vivienda (lo que no sucedía cuando quien alquilaba era una sociedad).
Cambio de criterio del TEAC
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha cambiado este criterio, y en una reciente Resolución de 15-12-2016 resuelve la cuestión consiste en determinar si procede o no la aplicación de la exención regulada en el art. 20.Uno.23º de la ley del IVA a los arrendamientos de viviendas en los que el arrendatario es una persona jurídica o sociedad que va a destinar las mismas al alojamiento de sus trabajadores, con la particularidad de que de manera concreta y específica, en el propio contrato de arrendamiento, figura ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble, de manera que se impide el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en dicho contrato de arrendamiento.
Pues bien, el TEAC establece que dicho subarriendo sólo impedirá la exención del IVA, en el caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad. Por el contrario, si en el propio contrato de arrendamiento la entidad arrendataria establece quiénes serán las personas que ocuparan el inmueble para destinarlo a su vivienda, el arrendamiento sí estará exento de IVA.
Revisión de contratos de arrendamiento
Por tanto, para poder aplicar la exención del IVA en el contrato se debe reflejar expresamente la persona que utilizará el inmueble como su vivienda habitual. El objetivo es impedir la cesión a distintas personas de manera discontinua o por periodos inferiores al fijado en el contrato de arrendamiento.
Atención. Precisa el TEAC que deberán figurar en el contrato de arrendamiento que suscribe la entidad los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA.
Por tanto, a la hora de llevar a cabo este tipo de arrendamientos es fundamental redactar un buen contrato de arrendamiento donde se haga constar las personas o usuarios que serán del inmueble, el plazo durante el cual lo utilizarán y la exclusividad para el uso como vivienda (impidiendo la utilización por ninguna otra persona física y el desarrollo de actividades profesionales o empresariales-), para que de esta forma la Administración considere que el alquiler de la vivienda está exento del IVA.
Atención. Tanto los arrendadores como arrendatarios, deberían revisar la situación de los arrendamientos de vivienda para empleados, suscritos o por suscribir.
Le informamos que desde hace un tiempo Gerencia Regional o Territorial del Catastro está llevando a cabo una campaña de investigación cuyo objetivo es “aflorar” obras no declaradas y así aumentar el valor catastral de los inmuebles afectados. Estas actuaciones las suelen hacer mediante un rastreo desde el aire (fotografías satélites) o realizando labores de campo recabando datos a pie de calle, buscando las irregularidades inmobiliarias no declaradas, comprobando si lo que aparece en la Gerencia Regional del Catastro se corresponde con la realidad del inmueble, y procediendo a comprobar dichos inmuebles para contrastarlas con los datos obrantes en la oficina del Catastro.
La Administración ha detectado que hay múltiples construcciones y edificaciones que no está regularizadas, que se han efectuado pero no se han comunicado al Catastro y por tanto su superficie y la que figura en dicho organismo no coincide. Se busca detectar sobre todo omisiones de construcciones, reformas, rehabilitaciones y cambios de uso en los inmuebles, y realizar fotografías de todas las parcelas con construcción con el fin de detectar omisiones, y en especial la regularización de piscinas.
¿Qué efectos tienen para los contribuyentes estas regularizaciones?
El procedimiento de regularización tiene el objetivo de dar de alta en el Catastro cualquier alteración que se haya realizado en el inmueble y que no hay sido declarada al mismo. No hay que olvidar, que cada vez que se realiza una obra o cambiamos el uso de un inmueble los contribuyentes titulares deber comunicárselo a Catastro. El procedimiento se inicia de oficio por la Administración, y la regularización que por cada dato inexacto o incompleto detecta la Administración tiene como consecuencia:
· La exigencia al contribuyente de abonar una tasa de 60 euros.
· Y se notifica el aumenta del valor catastral del inmueble y por tanto se paga más IBI. Además, muchos impuestos se calculan a partir del valor catastral (plusvalía municipal, imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, Sucesiones y Donaciones, Actos Jurídicos Documentado, etc.), por lo que si éste aumenta, aumentará su tributación.
El Catastro automáticamente envía una notificación al contribuyente y a la vez al Ayuntamiento para que proceda a rectificar las liquidaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro ejercicios no prescritos.
Atención. Cuando los técnicos de la administración detectan alteraciones en los inmuebles, realizan una valoración, y después el Catastro envía al titular del inmueble una “propuesta de resolución con acuerdo de alteración” donde se señala la metodología empleada en la valoración así como el nuevo valor resultante.
¿Se pueden recurrir estas propuestas catastrales?
Sí, ya que en muchos casos el Catastro atribuye edificaciones dónde no las hay, los metros son aproximados y no coinciden con los reales o bien atribuye construcciones tales como piscinas, cenadores, casetas, garajes a bienes que no están anclados al suelo y que no constituyen un elemento indivisible del inmueble. Por ejemplo, Por ejemplo: es frecuente que una piscina o una pérgola desmontables se confundan con obras que aumentan la superficie construida, generando una notificación. En estos casos las alegaciones estarán justificadas y serán aceptadas.
Por tanto, es importante que verifique que el nuevo valor asignado es correcto y que no le imputan obras no realizadas y, en su caso, presente alegaciones antes de que transcurran 15 días hábiles desde la notificación.